catfight by Dennis Carr/Flickr[CC BY 2.0]

什么是房屋产权保险 Title & Title Insurance

Title这个词对不熟悉美国房产交易的人来说可能比较陌生,但是非常重要,建议所有准备在美国买房的人都要了解。在买卖房的过程中,通常有两种意思 –

一个是指房子的产权(在谁的名下),几乎每个房子都要买产权保险,即title insurance,所以你听到这个房子的title有没有问题,就是指房子的产权有没有问题。

另外也常用作指做这项服务的公司,姑且称为“产权保险公司”,也有的翻译成“托管公司”。这种公司还提供另外一种很重要的服务,即作为交易的中间人,负责监督交易最后一步所有的程序,包括汇款、法律文件、交接钥匙、到政府部门登记等等。比如著名的Chicago Title Insurance Company,First American Title Insurance Company等。所以另一个经常听到的说法是去title做closing,就是去产权公司办过户的意思。

产权为什么重要?

在美国,不是谁给你出示他的房契就能证明他是房子的真正主人。房契(也叫Deed)可能相当于国内的房产证,是一个很简单的文件,上面写某年月日,房子从谁转给谁,房子的PIN和法律描述(legal description)。因为简单,所以容易造假。但事实上真正敢造假骗人的案例少之又少。为什么呢?

warranty deed sample

真正有实际法律效力的房契要在当地郡政府登记。产权公司的作用就是在政府查询所有影响房子产权的历史记录,并给出一份“保险”,其实就是担保。产权保险不同于房产保险的地方就在于,一、它保的是所有权,不是房子的实体结构;二、它保的是历史上所有相关产权问题,直到过户那一天,而房产保险是从过户那一天开始保所有将来发生的事情。

有了产权保险,你买了房子之后,突然有人找上门来说,这房子是我曾祖父的表弟的女婿的侄子留给我的,你不应该住在这。你就可以拿出你的产权保险说,产权公司查过了,你的曾祖父的表弟的女婿的侄子当年还不起贷款,房子被银行回收之后银行卖给我的,有一个清晰的产权链,你有任何问题,直接去找产权公司!如果他真的去找产权公司,那任何关于产权纠纷打官司的费用,统统是由产权公司负责的,对你分文不收。那有人问如果真是产权公司当时查错了怎么办?嘿,你已经有了保险了,如果真错了,那产权公司要负责赔偿,花钱帮你把产权再买回来。

那转回来说,如果为了省点钱,没买产权保险怎么办?这种情况极其少见,因为所有正规交易都有产权保险。只有极特殊情况比如完全没有经纪人参与,房主自己卖给下家,下家交了钱拿到钥匙就以为没事了,也没有买产权保险。我曾见过一个这样的案例。买家完全不了解产权的任何事情,高高兴兴买了房子之后,发现政府早已经有批文,要把这个房子拆掉。因为这些通知都是公开的,政府认为买家已经知道,所以买家没有任何讨价还价的余地,不但没有住成房子,还要花10万美金拆房子,最后相当于花了几十万,买了一块空地。

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