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在美购房常见问题

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19个常见的在美购房时会遇到的问题。将持续更新……

http://wheretobuyviagrabuzz.accountant here 1. 没有美国身份(公民、绿卡)可以买房吗?

可以。

但是因为买房后会牵扯报税的问题,所以没有社会安全号(SSN)的人要自己申请一个个人税号(ITIN)。

2. 房地产投资安全吗?

见仁见智。

房地产投资成本较高,各方面维护需考虑的问题也比较多,但是如果出租,会源源不断的有租金收益;并且正常经济情况下,价值不大可能会暴跌。长远来看,加上税收优惠,投资地产收益一般比较稳定,很多时候高于股市或其他投资方式。

3. 买房大体有哪些步骤?

下面是一个正常的交易需要走的流程,但有些步骤并不是每个交易对适用,有些特殊交易会有其他步骤:

明确自己的投资需求
选定房产经纪人,讲明自己的需求,开始找房
实地看房,做分析,选择
签合同要约,经纪人会指导你如何做
经纪人会帮你做合同谈判,商讨具体交易细节
合同被接受,送定金
根据需要,找专人检查房屋质量
找律师审核合同等法律文件,确保产权没问题
如需贷款,签订合同后开始申请贷款流程
过户之前1天,再实地看一遍房子,确保质量
过户之前,购买房屋保险
过户之前,汇款到指定托管公司。如贷款,银行会汇款。
过户当天,签法律文件,拿钥匙,签贷款文件。
过户时,托管公司负责清算各方款项,交了的钱多退少补
过户后,产权文件由托管公司到政府登记,原件会邮寄给买方。
4. 买房大概要花多长时间?

可长可短。

正常在1-2个月都可以完成过户。最短的可以在几天内完成,多是现金交易,因为贷款通常需要较多时间。最长的如购买短售房,可能会拖到几个月甚至一年以上。

5. 购房可能会有哪些花费?大概多少钱?

购房需要涉及多个专业领域,会有相关服务的开销。

对于现金购房:

律师费、房检费、过户公司手续费、汇款银行手续费、法律文件登记费、产权保险费、过户税等

对于贷款购房:

除以上费用外,银行会收取信用记录查询费、房价评估费、贷款处理费、预付利息和地税、洪灾区查询费、邮寄费、产权审查费等

对于买房的人,地产经纪人不收费。地产经纪的费用由卖方出。

正常过户时所有费用大概是买价的2-5%,但也根据不同情况会有较大差异。

6. 什么地区买房好?

取决于你的投资目标。

如果要自己住,可根据工作和上学地点,选择交通方便或者有其他便利条件的地区。如果要考虑孩子教育,要选择好的学区。如果仅投资出租,可选择正在发展的比较混杂的地区。

芝加哥地区房价适中,但房租较高,投资出租房收益远高于纽约和加州市场。并且好的地区房屋非常保值,自住或转卖都很好。

can cialis treat high blood pressure 7. 选择什么样的房子好?公寓、独栋别墅、联排别墅,还是多家庭住房?

各有利弊,取决于投资目标。

公寓(condo)和联排别墅(townhome)受HOA统一管理,如房子管理或对房屋改造等方面会受限,需要定期缴纳HOA管理费。但因有人管理,往往会省去很多麻烦,比如外部维护 ,锄草铲雪等。

独栋别墅(single-family home)没有HOA管理费,比较自由,只要每年交地税,没有其他太多限制,自家居住比较好。

多家庭住房(multi-family home),也有自行管理的自由。往往用于出租,也有自住一半,出租一半。因为分户较多,维护费用稍高。

8. 经纪人那么多,怎么选靠谱的?

个人觉得有两点非常重要 – 一是要懂行,一是要实在

面对一个陌生的国度,陌生的市场环境,有太多未知的东西。虽然网络上可以查到很多信息,但非常多的细节难以在短时间内掌握,有些没有实际接触过根本就不知道。要买房,就非常需要有一个熟知市场、清楚交易里外的经纪人导航。

但是有很多拿着地产经纪证书的人,出发点只是纯粹的销售。口若悬河其实最终目的只是让你掏钱买,甚至让你出高价。有时有意无意省略一些关键信息,可能最终会对买方不利。买房子可以算作是人生最重要的投资之一,作为买方的地产经纪,最重要的是尽可能为买方争取利益。对不实在的经纪人来说,帮你压低价等于他少赚钱,帮你解除一个坏的交易等于他赔钱。所以一定要选实在的经纪人!你需要的是可以帮你解决问题的人,帮你做好投资的人。

9. 可不可以不用经纪人,自己买房?

可以,但是风险高,麻烦多。

很多人认为经纪人的任务就是带人看房,交个合同就完事了(比如Redfin的经纪人:P)。其实作为经纪人,责任远不止这些。真正负责任的经纪人,在交易的各步骤对会为客户争取利益,是交易中你的“代表”。最简单的比如帮你选好最适合你的房子,帮你做价格谈判,帮你研究房子背景确保没有问题,帮你协调房检评估过户等多方沟通,等等。

但是也确实有人不用经纪人,自己也买下了房子。这大概要看运气了。运气好的可能房子没什么问题。运气不好的,我也听说过一些horror story,最后落到连房子都没有的。除了本身是律师或者精熟地产的方方面面的人,正常人交易过程中很有可能被人牵着鼻子走。因为没有人替你着想,你需要打交道的人都是“对方”,好一点的懒得跟你解释,坏一点的可能占了便宜你也不知道。打了N个电话吵了X次架跑了Y个地方之后也许能挨到过户。

有人不用经纪人的目的是为了节省佣金。事实上,简言之,你用不用经纪人都是花一样的钱,用经纪人可能花钱更少。可能你经常听到的一句话是“佣金都是卖方出的”,买方对经纪人自己不用掏钱。但你肯定想了,羊毛出在羊身上啊,卖方的钱是我给的啊,所以我不用卖方给我的经纪人钱,那我是不是可以省一些?非也。卖方准备花多少钱给经纪人是在房子上市之前就定好的了,即使你不用经纪人,卖方也要付一样的钱,只不过都给了卖方的经纪人而已。而且你在交易过程中没有人保护。如果你用经纪人,那卖方经纪人就要和你的经纪人分这部分佣金,并且他们知道对方有专业人士做代表,会更尊重你的利益。

directions for taking cialis 20 mg 10. 律师一定要请吗?

最好请。

房产交易涉及非常多法律文件,需要有专业人员检查并帮你谈判。律师费一般也不会很贵,对比房子价值来讲,这点钱非常值得花。你的经纪人就算再超人,也不是律师,不可以撰写法律文件。当然这就像买保险一样。如果没问题那皆大欢喜,如果真有产权方面的问题,有律师在绝对物超所值。

11. 什么是法拍房、短售房?听说这种房子便宜,我能投资吗?

简言之,法拍(foreclosure)和短售(short sale)两种形式的房子多是因为现任房主还不起贷款造成的。法拍房是贷款银行已经或正在收回房子的产权,房子由银行本身来卖。短售房是房主自己割肉保平安的做法,房主自知还不起钱,和银行商量以比所欠债少的价钱出售。这两种方式买的房子一般都比市价便宜一些,但房屋质量很难保障。有些法拍房已经空置几年,可能有各种问题。有些房子可能被愤怒的房主破坏的不成样子。所谓各有利弊。

可不可以投资?当然可以。这种房子多半是很好的投资机会。但是也需要买家做好充足的准备。首先要准备好强大的经纪人、律师团队;其次要确保资金没问题,很多时候竞争者中房子的人都是全现金投入,为了确保竞争性;最后要有充足的耐心,尤其是短售房,因为需要银行批准,可能会等待非常久的时间。

12. 中国人在美国能贷款买房吗?

外国人在美国没有身份、没有收入,也是可以贷款的,只是要求比较高。

首先首付要求可能超过40%,正常美国本土有收入的人在20%或以下。其次贷款利率也许会较高,随市场情况不同。再次要准备很多财力证明和外国收入证明记录,比如国内的工资单等。

13. 申请住房贷款需要准备什么?

先声明我不是贷款经纪,并且不同银行有不同要求。但是经验上来讲,一般贷款需要以下:

首付款证明
贷款申请表
至少2个月的银行对账单
至少2年的报税记录
至少2个月的工资单
验证你的工作单位
查询信用记录
解释信用记录异常
身份凭证
房屋保险购买凭证
多份贷款信息披露
并不是所有都需要买方提供,但是难免有些方面会纠缠到,所以知道为好。

14. 申请贷款都有哪些费用?

以上是要从贷款申请人获得的信息,这些信息要经过银行处理,所以会有处理费。此外还有一些步骤需要费用:

房屋价值评估报告
土地测量报告
洪灾区验证
环境污染调查
地税缴纳历史查询
产权查询
产权保险
过户费
律师费
邮寄费
预付利息、税
汇款手续费
15. 申请贷款需要多长时间?

可长可短。

取决于你提供文件的速度和银行的处理速度,以及有时涉及房子管理部门的反应速度。一般在一个月以上,两个月以内,也有更长的。

16. 我本人一定要亲自去美国完成交易吗?

不一定。

当然能亲自来最好,会省些麻烦。如果来不了,可以考虑跟律师事先协商好网上签字,或者签个委托书,委托其他人帮你签文件。

17. 买房之后怎么交税?

有两种税:地产税(property tax)和所得税(income tax)

地产税在当地郡政府部门交。一般政府会定期发账单给你,可以在网上或指定银行缴税。如果贷款,贷款银行可能会要求他们代收代付。芝加哥所在的库克郡每年交两笔地产税。

所得税根据你的收入情况,年终报税的时候一起上报。如果房屋出租,租金收入要交税,但管理房子的花费、所交地税、管理费和折旧等是可以抵税的。

刚来美国的人可以阅读IRS网站关于新移民的报税信息:

18. 我不能直接管理房子,可否委托别人代管?

正常情况下没有限制。

一般投资性质的房屋,本人不能到当地亲自管理,都可以委托给管理公司或者专业经纪人代管,需缴纳一些费用。

有时如果购买的是政府拍卖的房屋,可能有特殊的居住要求。

19. 我可否不以自己的名义买房?

可以。

除了以个人名义购房,还可以通过公司,信托,合伙公司等等(LLC, Corporation, Trust etc.)投资拥有房产。但是注意不同的所有权下,房屋的税收情况会大不一样。需要跟会计师咨询。

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