Contract can be confusing

4步搞清购房合同

  • 房产合同中重要的金额不止是价钱
  • 日期可选默认也可更改
  • 加入可以反悔的条件,保护自己的权力
  • 注意合同附件或更改版本
  • 购买房子的过程中,从看房、选定、要约(offer)、合同成立、验房、获取融资,到过户整个过程,购房合同无疑是最为关键的法律文件之一。而很多朋友常常面对十几页的密密麻麻的文字束手无策,又不好意思要经纪人一条一条解释,又担心会不小心吃亏。搞定以下5点可以帮您把握住合同中最关键的部位,在谈判中占据上风:

    1. $$金额:除了购买价格之外,还有好几个跟钱相关的条款。一个是定金数额(earnest money),一般为买价的3-5%,当然根据购房竞争有多激烈,以及显示你购房的诚意,这个金额可以大不同。有时买20万的房子,只放500定金,卖家也会接受。二是如果房子是公寓或co-op,会有每月管理费,以及特殊管理费,都要跟卖方核实清楚,写进合同。三是地产税,首先要查好最近一年的房子地产税有多高,然后可以跟卖家要一定百分比的返现,比如芝加哥所在的库克郡,每年地产税都涨5%左右,根据情况,可以要100-110%的返现。第四也是很多人忽视的一条,就是可以要closing credit,即过户时直接的现金返还。有时因为房子状况不够好,需要修理,或者卖家急着出售,愿意让步,可以退给你几千甚至上万。总之,和你的地产经纪研究好,重要的数字绝对不止买价。
    2. 日期:合同上定下的日期就要严格遵守,否则相当于违约,会有不同程度的法律责任。比较重要的日期包括什么时候递交定金,什么时候完成房检和律师审核,什么时候过户等等。很多时候,因为贷款会拖延,导致合同不能按期完成,往往需要律师发送延期申请,要双方都签字才可以。否则,造成延期的一方可能会有罚款。再比如,给你做房检的人不能在合同默认的5天内完成,要提早说明改时间,并且双方都同意,否则,过了时间再检查出来问题也难起作用了。
    3. 条件:合同中有几个重要的条件(contingency),意思就是这些条件成立了,合同才真正成立,否则,双方都还可以反悔,定金还应如数退回。最常见的就是房检(inspection)条件,律师审核(attorney review)条件,以及贷款(mortgage)条件。一般合同有一个默认的时间,比如5天做房间和律师审核,但是这些都可以改,并且实际操作中也最好都要交托律师改,不然会把自己搞的很紧张,还可能会失去谈判的机会。如果房检中查出什么严重问题,还可以找卖方要返现弥补。
    4. 附件及合同版本:最常见的合同是13页的当地地产经纪协会认可的合同,这种合同对买方提供的保护最为全面。也有简化版的合同,只有4页,但是也包括上面提到的重要内容。最近几年出现的新趋势就是购买法拍(foreclosure)或者短售(short sale)房时,卖方银行往往要买方签很多合同附件或修改,其主旨是要摆脱卖方的一切责任,确定买方承担现有房屋的一切原状(as-is)。如果你确定要买这种房子,这些文件是一定要签的,有时可能是2页,有时可能是20页。有必要的话,可以找律师审核。

    以上所说的几点还难以概括购房合同所有细微之处,但是希望了解这些之后可以帮助你更好的讨价还价,并且更好的安排好交易步骤,不给自己造成太多负担。当然,每个案例又都有其特殊性,好的经纪人会指点你,做出对你最有利的安排。

    Real Estate Contract
    Stack of Papers by Jenni C/Flickr[CC BY 2.0]

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